В России по традиции, если встает вопрос о спасении накоплений в государственной валюте, сразу вспоминают о инвестировании в недвижимость. Однако делать это следует с умом: приобрести квартиру и пассивно ждать что она принесет прибыль — по меньшей мере не разумно. Предварительно необходимо разобраться в какой объект стоит вкладывать средства и когда можно ожидать прибыли.

Деньги можно вкладывать либо в жилую, либо в коммерческую недвижимость, но, чтобы они не просто лежали в бетоне или кирпиче, надо разобраться на какой из двух стратегий инвестирования остановить выбор: долгосрочной или краткосрочной. Именно от этого фактора во многом зависит через какой промежуток времени приобретение начнет окупаться.

Выбравший краткосрочную стратегию, приобретает недвижимость и продает ее через определенное время, дождавшись более высокой цены. Если все факторы ликвидности были правильно сопоставлены, то существует вероятность довольно быстрого получения прибыли.

Долгосрочная стратегия предполагает приобретение объекта с целью сдачи его в аренду. Окупается такая покупка несколько дольше, зато стабильно каждый месяц приносит доход. По мнению Игоря Сибренкова, являющегося коммерческим директором ГК Основа, выбирая жилье для такого инвестирования лучше всего останавливаться на апартаментах, отделка которых выполнена застройщиком. При таком варианте экономятся время и средства, необходимые для проведения ремонта, которые можно плодотворно потратить на поиски выгодного арендатора.

Новостройки

По мнению экспертов, выбирая новостройку как объект инвестирования, следует выбирать проект, находящийся на стадии котлована. Это позволит приобрести недвижимость по самым низким ценам. Надежда Коррка, руководящая компанией Метриум, говорит о двадцати, а иногда и сорока процентах оста стоимости квартиры со старта строительства до его полного финиша. А значит у инвестора имеется возможность существенно заработать. Это особенно актуально с учетом имеющего место быть снижения ставок по депозитам и смягчения политики Банка России.

При этом надо быть готовым к довольно большому сроку возврата инвестиций, если квартира покупается на начальном этапе. Евгений Гудков (Etcenrt.ru) считает, что, исходя из практического опыта, вложение средств в новостройку фактически является отдачей их под залог. Причем на срок не менее трех лет, так как имеется реальная возможность «напороться» на долгострой.

Еще одним удачным временем для приобретения недвижимости в новостройке является момент начала продаж. При этом рекомендуется проводить анализ цен на близкие по значимости лоты в единой локации. Обоснование этого утверждение Кирилл Храпов, руководящий продажами в группе Самолет, подтверждает цифрами.

Очень часто отделом ценообразования застройщика осуществляется переоценка и корректировка стартовых цен на протяжении двух трех месяцев после выхода. Сравнение цен на идентичные объекты, сданные год назад с сегодняшними, позволяют сделать вывод, что рост стоимость одного квадратного метра составил от восьми до десяти процентов.

Что необходимо брать в расчет

Список основных факторов, которые важно учитывать, выбирая объект инвестирования в сокращенном варианте выглядит так:
• Транспортная доступность (наличие остановок общественного транспорта и близость станций метро).
• Что может быть открыто в выбранном районе в ближайшей перспективе.
• Насколько объект обеспечен объектами инфраструктуры (магазины, школы, детские сады).
• Характеристики выбранного комплекса. Речь идет о архитектурных решениях, дизайне пространств общего пользования, благоустройстве территории, расположенной перед домом.

Большое значение имеет планировка квартиры. Оптимальными, когда речь идет о сдаче в аренду принято считать студию, функциональную однокомнатную квартиру, а также квартиры, подходящие по евро формат с одной или двумя комнатами, в которых гостиная и кухонная зоны объединены.

Каков уровень риска

При покупке инвестором первичного жилья не исключена возможность столкнуться со следующими рисками:
• Застройщик может обанкротиться.
• Сроки строительства не выполняются.
• Долгострой.

Комментарий по этому поводу дает Андрей Колочинский, являющийся управляющим партнером ВекторСтройФинанс. Он считает, что эти риски могут быть минимизированы при тщательном выборе компании и объекта недвижимости, тщательной проверке правоустанавливающих документов и генерального подрядчика, работающего на объекте.

Нередко именно последний становится главным виновником задержки сроков. Фактором, свидетельствующим о наличии у застройщика финансовых проблем, может стать предложение низкой цены или больших скидок.

Вторичное жилье

Инвестирование во вторичное жилье мало чем отличается от истории с первичным рынком. И здесь выбирается стратегия инвестирования, учитывается месторасположение объекта, качество ремонта, развитость инфраструктуры.

Как утверждает Фарида Газизова, основавшая платформу Doubleyourrentalprofit.com (управление арендной недвижимостью), сейчас самое благоприятное время для приобретения доходных объектов.

Пандемия коронавируса провоцирует повсеместное возникновение волнения и стресса, под воздействием которых ситуация на вторичном рынке может неправильно интерпретироваться множеством мелких и разрозненных игроков. А это приведет к продаже объектов по заниженной цене, для выявления которых надо тщательно анализировать ситуацию на рынке.

В данном случае список рисков выглядит так:
• Продавец оказался недееспособным.
• Жилье продано по доверенности.
• Перепродажа производилась многократно.
• Приватизация осуществлена с нарушением законов.
• Продажа не согласована со всеми прописанными в квартире.
• Наличие задолженностей по коммунальным платежам и на капитальный ремонт.

Каждый из перечисленных пунктов должен быть тщательно проверен еще до заключения сделки, чтобы в дальнейшем не «попасть в просак».

Торги недвижимостью банкротов

Еще один неплохой вариант — приобретение залоговых объектов или арестованного имущества. Как правило, это жилье, по которому не погашены ипотечные обязательства. Чаще всего данную недвижимость продают по заниженной, относительно рыночной, стоимости, а значит появляется реальная возможность получить доход на перепродаже. Такие объекты имеют высокую ликвидность и небольшие сроки окупаемости — меньше года.

Апартаменты

Особенность апартаментов заключается в том, что их стоимость на 10, а иногда и на 12% ниже, чем у квартир, имеющих аналогичные характеристики. Объясняется это тем, что юридически статус апартаментов формально переводит их в разряд нежилых помещений. Следовательно, застройщику нет необходимости вносить изменения в предназначение земельного участка, как используемого для возведения жилья.

Кроме того, на него не ложится ответственность за строительство внутренней инфраструктуры. В какой-то мере это можно отнести к недостаткам апарт-комплексов, но сегодняшними девелоперами даже в этой категории проектов предусматриваются социальные объекты.

Игорь Козельцев (гендиректор УК Развитие) акцентирует внимание на том факте, что выигрышное положение создается у тех, кто покупает апартаменты в комплексах смешанного типа, то есть с обоими форматами недвижимости. Они получат доступ ко всей имеющейся инфраструктуре. Такие апартаменты могут сдаваться по цене квартир, при заметно более низком входе в проект.

Наблюдающийся рост популярности у инвесторов во многом обусловлен активным обсуждением вопроса, касающегося их «правовой амнистии» на правительственном уровне. По мнению Федора Ушакова, директора по продажам жилой недвижимости в AFI Development, принятие закона, приравнивающего апартаменты к жилым помещениям, поднимет спрос на них до тридцати, и даже сорока процентов. В результате этого данные лоты подорожают на 25-30%.

Важный нюанс

У приобретения апартаментов с целью получения дохода, несмотря на всю их привлекательность, имеются и подводные камни. В первую очередь — это коммунальные платежи, которые начисляются в большем размере (на 15-20%) чем на жилые помещения. Во вторую — налог на недвижимость, превышающий в 5 раз ставку, начисляемую на жилье.

Коммерческая недвижимость

Этой разновидности недвижимости серьезный урон нанес кризис, подорвавший ее инвестиционный потенциал. Несмотря на это остались некоторые сегменты, с помощью которых можно получать стабильный доход. Их устойчивость обусловлена связью с насущными потребностями как потребителей, так и бизнеса.

Пандемия спровоцировала резкий спрос на складские помещения, так как расширилась индустрия поставок. С переводом большого количества офисных работников на удаленную работу, свой шанс появился у коворкингов и гибридных рабочих пространств. Первые стали наиболее подводящим вариантом в случае возникновения потребности в организации встречи с партнерами или быстрой мобилизации коллектива.

Однако остались привлекательными для инвестирования и некоторые категории классических офисных многофункциональных помещений, расположенных в центрах, имеющих хороший показатель транспортной доступности. Хорошее вложение денег — коммерческие объекты на территории новостроек. Какой бы не была экономическая конъектура у обитателей новых жилых кварталов не пропадет необходимость в магазинах, бытовых сервисах, салонах красоты.

Прогнозы на ближайший год

Практически все эксперты говорят о том, что на протяжении ближайшего времени не стоит ждать резкого спроса на объекты недвижимости. Сегодня экономика России подвергается колоссальному давлению «вирусного» фактора, результатом чего стало существенное снижение доходов как у населения, так и в бизнесе. Первый удар приходится по совокупному платежному спросу, который сокращаясь провоцирует падение цен на рынке недвижимости.

Насколько продолжителен будет период просадки сегодня не скажет никто. Это находится в прямой зависимости от того, как долго продлятся коронавирусные ограничения и насколько быстро сможет восстановится общеэкономическая ситуация после их снятия. Существует два варианта.

Вариант № 1 — оптимистичный

При условии продолжительности всеобщих карантинных мероприятий не более одного месяца, у рынка жилья имеются шансы восстановится еще до окончания текущего года. Создается такое впечатление, что и правительство рассчитывает на такое развитие событий. В качестве аргумента, аналитики приводят Китай, в котором наблюдается достижение рынком жилья 60-70% от уровня, имевшегося до начала пандемии.

Вариант № 2 — пессимистичный

По нему результатом затрат на борьбу с короновирусом с учетом общих для всего мира экономических проблем станет как минимум двухлетняя рецессия в России. Покупка недвижимости возможна, как считает Светлана Кордо, только если она делается без расчета на получение ренты и нет намерения перепродать в ближайшее время.

При этом необходимо учитывать возможность появления дополнительных рисков. Жилищное строительство, с учетом снижения спроса и падения уровня доходов населения может попасть под удар, так как в этом случае нельзя исключить возникновения финансовых проблем у целого ряда застройщиков.

Давать точный прогноз сегодня не решиться никто, но очень велика вероятность снижения стоимости новостроек на 30% от существующего уровня. Такой же реакции можно ждать и у игроков вторичного рынка. Если этого не произойдет, и на фоне возникновения проблем у новостроек, начнется подъем цен, то рынок может просто стать. Ведь приобретение вторички многим станет не по карману, а первички — страшно.

Никто не сомневается, что рано или поздно этот период закончится, но что начнется после этого сегодня предсказать невозможно.